Una de les primeres preguntes quan contractes una hipoteca és quin ha de ser el termini d’amortització i fins quan. Les dades recollides des del Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d’Espanya indiquen que la mitjana se situa en 23 anys i set mesos. Una xifra que es mostra d’acord en les directrius dels experts, que recomanen que, com a màxim, el termini s’allargui un total de 30 anys. Entenem com a termini d’amortització d’una hipoteca el temps que el titular estarà pagant unes quotes per retornar el capital en préstec, més els interessos.
És en aquí quan entra l’entitat financera, que a través del seu assessorament, ajudarà a dictaminar quin és el termini més adequat, sigui menor o major, tenint en compte dues variables: en funció de la quantitat monetària total de la hipoteca; i en funció de la situació financera del sol·licitant. En aquest sentit, des del punt de vista econòmic, l’entitat recorda que és important que els diners destinats al pagament de les quotes de la hipoteca no suposin més d’un 30% dels ingressos mensuals de la unitat familiar. També cal recordar, que l’edat és un factor clau que també pot determinar el termini d’amortització, ja que els bancs acostumen a situar els 75 anys com l’edat màxima que pot tenir el titular en el moment de liquidar el préstec hipotecari.
Banc de Sabadell ens proposa un exemple pràctic per poder entendre-ho millor. Si una persona sol·licita una hipoteca per la compra d’un habitatge amb un valor de 200.000 euros, si aplica un termini d’amortització de 23 anys, referenciada a l’euríbor i amb un diferencial de 0,99%, haurà d’abonar una quota mensual de 704,60 euros. En aquí, els interessos acumulat sumaran una mica menys de 34.500 euros. Per contra, si aplica un termini de 30 anys, la quota mensual baixarà fins als 571,59 euros, però els interessos que s’hauran d’abonar representaran un total de 45.700 euros.
Sistemes d’amortització
Un cop tenim aquestes premisses bàsiques (edat, situació econòmica, quantitat les quotes a pagar) cal fer el següent pas. Quin sistema d’amortització escollim. I és que aquest jugarà un paper clau a l’hora de determinar l’estructura de les quotes mensuals. A l’Estat Espanyol, la majoria d’hipoteques que s’estan contractant se’ls aplica el sistema d’amortització francès. És a dir, “el titular té una quota constant, ja que tots els mesos paga el mateix. No obstant, en les primeres quotes, es paga més interessos i menys capital, i conforme van passant els anys d’amortització, la situació es capgira”, com expliquen els especialistes de Banc Sabadell, que afegeixen que “això passa perquè el banc calcula els interessos conforme el capital pendent. A més quotes pagades, menys deute, i per tant, menys interessos”.
Però cal recordar que el termini d’amortització d’una hipoteca no és invariable ni inamovible. El titular del préstec pot demanar canviar-lo. I és en aquí que sorgeix el terme “amortització anticipada”. Aquesta es pot realitzar de dues maneres: a través d’una reducció de les quotes, o a través d’un escurçament del termini. És a dir: menys diners a pagar cada mes, o reduir els anys a pagar. Però abans de decidir fer aquest pas, des de Banc de Sabadell ens recomanen tenir en compte diferents conceptes:
Per una banda, el cost. És important revisar les condicions del préstec hipotecari per veure si existeixen penalitzacions per l’amortització del capital pendent. En segon lloc, cal tenir en compte el tipus d’interès, perquè hi ha ocasions que és més rendible invertir en l’excedent de liquiditat en un altre producte abans que amortitzar la hipoteca. En tercer lloc, es recomana tenir present la desgravació fiscal, ja que fent una amortització anticipada s’haurà de comprovar que el titular pugui desgravar-se’n una part a la Renta (en aquest sentit, recordar que les hipoteques firmades abans del gener de 2013 tenen una desgravació del 15% amb un límit de 9.040 euros per declaració). En quart lloc, cal tenir presents les necessitats financeres a curt i mitjà termini, perquè podrien tenir un cost fins i tot superior a la rebaixa pactada a la hipoteca; i, finalment, la reducció de liquiditat del titular de la hipoteca, la qual podria afectar al titular la seva capacitat de reacció davant d’imprevistos en un futur.
